از سالها قبل احساس نیاز به مجموعههای دارای امکانات و خدمات و دسترسی آسان به خصوص در محدوده بازار بزرگ تهران با توجه به بافت قدیمی، سنتی و غیر ایمن آن، وجود داشته است.
بر اساس این نیاز و تجربه موفقی که از ساخت بازارهای مشابهی مانند بازار رضا به دست آمده بود، بازار بزرگ دلگشا با لوکیشن مناسبی که در ورودی بازار تهران و ابتدای خیابان ۱۵ خرداد داشت، کاندید این قضیه شد.
پروسه ساخت این بازار در قالب یک بازار مدرن با حفظ اصالت و ویژگیهای بازار تهران و سنتهای به جای مانده از گذشتگان به انجام رسید. بهرهبرداری از این بازار از سال ۱۳۹۹ آغاز شده و تا به امروز ادامه دارد.
علیرضا جبینی، مدیر بهرهبرداری بازار بزرگ دلگشا در گفتوگو با ماهنامه «دنیای سرمایهگذاری» با اشاره به اینکه استارت ساخت این مجتمع در اوایل دهه ۸۰ و پروژه ساخت آن از سال ۱۳۸۴ آغاز شد، گفت: با توجه به موقعیت خاص این پروژه و ویژگیهایی که ساخت و ساز در بازار تهران دارد، احداث و اجرای این پروژه بیش از یک دهه به طول انجامید و بهرهبرداری از این بازار از سال ۱۳۹۹ آغاز شده و همچنان ادامه دارد. ماحصل این مصاحبه را میخوانیم.
قرار گرفتن این مرکز خرید در بازار تهران، چه امتیازات خاصی را به آن داده است؟
بازار تهران یک بازار منحصر به پایتخت نیست و در واقع متعلق به کل کشور است.
در واقع بازار بزرگ تهران، تامینکننده اقلام و کالاهای مختلف برای سراسر کشور است و فروش کالا به خارج از کشور از اهداف و برنامههای بازار بزرگ تهران است. همچنین این بازار جنبههای گردشگری و توریستی هم دارد.
قرار گرفتن بازار بزرگ دلگشا در مجموعه بازار تهران در عین دارا بودن تمامی این پتانسیلها، به دلیل امکانات استانداردی که در اختیار مراجعهکنندگان قرار میدهد، یک برگ برنده در منطقه بازار است.
به هر حال مراجعهکنندگان به یک بازار باید به امکانات اولیهای مانند سرویس بهداشتی سالم، تنفس هوای سالم، ایمنی، استفاده از فضاهای عمومی و رستوران، دسترسی داشته باشند.
شاید به نظر بیاید که این امکانات، همیشه و همهجا به راحتی در دسترس است، اما به دلیل ویژگی خاص بازار تهران این امکانات به راحتی در دسترس افراد قرار ندارد. این در حالی است که در بازار بزرگ دلگشا تمام این امکانات ایجاد و در یکجا تجمیع شده است.
در این مجتمع تجاری علاوه بر استفاده از مواهب و امکانات بازار تهران و منطقه بازار تهران، یعنی در دسترس بودن، تنوع بینظیر کالا و قیمت مناسب، امکانات رفاهی هم در کنار آن قرار گرفته است؛ بنابراین میتوان این موضوع را وجه تمایز بازار دلگشا نسبت به سایر مجتمعهای تجاری و دیگر مجتمعها در سطح بازار تهران دانست.
چه تعداد واحد تجاری در پاساژ دلگشا وجود دارد و این بازار برای چند نفر به صورت مستقیم و غیرمستقیم اشتغالزایی کرده است؟
قریب به ۱۵۰۰ واحد تجاری در این مجتمع وجود دارد و در آن حداقل حدود ۵۰۰۰ نفر به صورت مستقیم، اشتغال به کار دارند.
در خصوص اشتغال زایی غیرمستقیم، نمی توان آمار دقیقی ارایه داد، اما با توجه به فعالیت حدود ۱۳ تا ۱۴ رسته صنفی در این بازار، اگر نسبت یک به ۱۰ هم در حوزه توزیع در نظر بگیرید، میتوان گفت که بین ۵۰ هزار تا ۶۰ هزار نفر ایجاد فرصت شغلی غیرمستقیم داشته است.
در سایر طبقات این پاساژ، چه کالاهایی به صورت بورس و متمرکز عرضه می شود؟
مصطلح است که بازار بزرگ تهران، تمامی آن چیزی که نیاز یک خانوار از نظر مصرفی است را تامین میکند. تقریبا بازار بزرگ دلگشا هم به همین سبک و سیاق است؛ البته بیشتر در اینجا محصول نهایی عرضه می شود.
به عبارتی میتوان گفت که انواع پوشاک زنانه، بچه گانه، مردانه و نوجوان، پوشاک مجلسی و مدرن، کیف و کفش، لوازم آرایشی و بهداشتی، اکسسوری ساعت و کالای خواب در این بازار عرضه می شود و طبقه مثبت ۳ هم به صورت اختصاصی به طلا و جواهر اختصاص دارد.
در فرآیند تاسیس و راهاندازی واحدهای تجاری بازار بزرگ دلگشا با چه چالشهایی روبهرو بودید؟
چالشهای بخش خرده فروشی در قالب واحدهای صنفی مستقل، مسایل و ویژگیهای خاص خود را دارد. دو موضوع چرخش در بحث نحوه ارائه خدمات به مصرفکننده نهایی و ایجاد فروشگاههای زنجیرهای و عرضه کالا در بستر اینترنتی، باعث ایجاد چالش در صنعت خردهفروشی و عرضه کالا در فروشگاههای واحد شده و دستاندازهایی را برای کسبه این بخش ایجاد کرده است.
به هر حال مجتمعهای تجاری و بازارهایی مانند دلگشا که در حقیقت واحدهای عرضه مستقیم کالا دارند، باید با شرایط جدید خود را منطبق میکردند؛ یعنی باید توان این را داشته باشند که با عرضههای انبوه و فروشگاههای زنجیرهای، فروش و عرضه کالا بر بستر اینترنتی و خرید و ارسال غیر حضوری با استفاده از شبکههای اجتماعی رقابت کنند.
این موضوع میطلبد که این فروشگاهها از دو آیتمی که عنوان شد، بهره ببرند؛ یعنی جمع شدن توان خردهفروشها با یکدیگر جهت ایجاد بسترهای فیزیکی بزرگتر در ارائه محصول و از سوی دیگر، ایجاد دانش و توان برای اینکه بتوانند در بستر اینترنتی هم عرضه کالا و ارسال غیر حضوری داشته باشند.
در عین حال این مساله، برای واحدهایی که میخواستند به صورت سنتی کار کنند، چالشی ایجاد میکند. ما در بازار بزرگ دلگشا به دلیل موقعیت و اعتبار خاصی که در منطقه بازار داریم، برای صاحبان برندها و مالکان واحدهای تجاری، یک اعتبار ضمنی به وجود آوردهایم که میتواند نقطه قوت قابل توجهی برای واحدهای تجاری و فعالان اقتصادی باشد.
امروزه عرصه رقابت جدی شده و توقع به حق مصرفکنندگان نیز بالا رفته است. در چند سال اخیر توان مصرفکننده از لحاظ درآمد پایین آمده، توانمندی مالی مردم نسبت به گذشته کم شده و باید محدودتر و هوشمندانهتر خرید کنند.
مجموعه این مسایل، چالشهایی را برای هر عرضه کنندهای به وجود میآورد که کسبه بازار دلگشا هم از این قضیه مستثنی نیستند و باید توان مقابله با این مساله را داشته باشند. به عبارت دیگر؛ کسبه این بازار باید کالا را هوشمندانهتر انتخاب کنند و قیمت تمامشده اقتصادیتری داشته باشند تا بتوانند عرضه را با قیمت مناسبتری انجام دهند و در رقابت شرکت کنند.
از سوی دیگر، با افزایش هزینههای نمایشگاهداری، غرفهداری، اجاره، انرژی، هزینه مجوزها، هزینههای مالیاتی و بیمهای و دستمزدها، چالشهای بزرگی برای فعالان عرصه خردهفروشی ایجاد شده، به نحوی که ممکن است بسیاری نتوانند در این جریان دوام بیاورند؛ لذا منطبق شدن با نیازهای روز موضوع بسیار مهمی است.
حضور برندهای مطرح و مشهور در پاساژ دلگشا، چه مقدار استقبال مشتریان را افزایش داده است؟
با توجه به افزایش هر روزه مخاطبان در این مجتمع تجاری، قاعدتا حرکت خوب اقتصادی برندها ما را در این زمینه تقویت میکند. ما یکی از پر ترددترین و جزو اولینها هستیم و این موضوع قطعا در گروی فعالیت خوب برندها و صاحبان واحدهای تجاری و تولیدکنندگانی است که در این بازار فعالیت میکنند.
قاعدتا هدف و انتظار کسی که برای خرید به بازار تهران مراجعه میکند، این است که تنوع کافی از کالا، قیمت مناسب و کیفیت خوب را همزمان داشته باشد. اگر این سه آیتم با یکدیگر در یک پکیج خرید جمع نشود، مشتری خرید نخواهند کرد یا حداقل اینکه بازار تهران یا بازار بزرگ دلگشا را محل خرید خود قرار نمیدهد.
قطعا این سه آیتم توسط صاحبان برند، تولیدکنندگان و عرضهکنندگان در بازار دلگشا لحاظ میشود و نتیجه آن شده که با استقبال فوقالعاده تهرانیها و حتی هموطنان از سراسر کشور مواجه هستیم.
همچنین تعداد زیادی از مراجعهکنندگان به دلگشا، توریستها و مسافران شهر تهران هستند که تعداد بسیار زیادی از آنها در مراجعه به بازار تهران، خریدهای عمده و مصرفی خود را از بازار بزرگ دلگشا انجام میدهند.
حضور برندهای معتبر طراحی و تولید و عرضه پوشاک و کالای ایرانی که همگی دارای نمایشگاه دائمی فروش، فروش و ارسال عمده به سراسر کشور و فروشگاههای عرضه مستقیم به مصرفکنندگان در بازار بزرگ دلگشا هستند، از موثرترین عوامل انتخاب مشتریان و حضور آنها در این مجتمع است.
آیا سرمایهگذاری در مراکز خرید و پاساژها، از توجیه اقتصادی برخوردار است؟
امروزه سرمایهگذاری در این حوزه، رقم بالایی را میطلبد و جزو رشتههای کسبوکار و تجاری بسیار پرهزینه است.
قطعا جایی که پتانسیل و ظرفیت خالی وجود داشته باشد، ایجاد مراکز تجاری به صورت تلفیقی با مراکز خدماتی و تفریحی و بعضا مراکز سلامت، مجموعهای را تشکیل میدهد که میتواند بسیار جذاب و پردرآمد بوده و کارآفرینی بالایی را ایجاد کند.
البته باید پتانسیل استفاده از آن هم وجود داشته باشد و سرمایهگذاری بر اساس هزینه زمین و ساختمان و تاسیسات و وامهای بانکی مرتبط و نهایتا هزینههای دوره بهرهبرداری و رونقبخشی، توجیهپذیر باشد.
در مجموع میتوان گفت که سرمایهگذاری در مراکز خرید و پاساژها، سرمایهگذاری خوبی است؛ البته اگر منطقه هدف اشباع نبوده و پتانسیل بهرهبرداری اقتصادی هدفمند وجود داشته باشد.
با توجه به هزینههای بسیار سنگینی که چنین سرمایهگذاریهایی دارد، باید سنجیده عمل شده و روی امکانسنجی و بررسی بازگشت سرمایه آن مطالعه شود. همچنین باید پتانسیل رقبا و مجتمعهایی که تا به امروز در آن منطقه ایجاد شدهاند، دیده و سنجیده شده و نهایتا تصمیمگیری و ایجاد صورت پذیرد تا از اتلاف سرمایههای ملی و هدر رفت آن جلوگیری شود.
برگرفته از ماهنامه شماره ۸۸ دنیای سرمایه گذاری
پایگاه خبری دنیای سرمایه گذاری آنلاین
