مهران عبدی _ وکیل پایه یک دادگستری-یادداشت اختصاصی
به‌گزارش پایگاه خبری تحلیلی دنیای سرمایه‌گذاری آنلاین؛ در اواخر خردادماه و در جلسه‌‌ي شوراي عالي سران قوا در قالب بسته‌ي سياستي مقرر شد: كليه قراردادهاي اجاره مسكوني به صورت خودكار و به مدت يك‌سال با نرخ حداكثر 25 درصد افزايش نسبت به گذشته تمديد شود. هدف از اين نوشتار بررسي ماهيت حقوقي اين مصوبه و آثار ناشي از آن مي‌باشد.
عقد اجاره، در زمره عقود رضايي است و بر مبناي اصل آزادي اراده تنها زماني‌كه هر دو طرف عقد بخواهند و بر تمام مفاد عقد از جمله ميزان اجاره‌بها توافق کنند، قابليت انعقاد و تمديد را داراست. تنها جايي مي‌توان اصل آزادي اراده را محدود کرد كه اين امر در قانون صراحتاً مقرر شده باشد .
البته در قوانين ايران دخالت قانون‌گذار در روابط استيجاري طرفين امري نوظهور نيست و قانون در 2 حوزه املاك استيجاري مسكوني و همچنين اجاره محل كسب و پيشه مداخله کرده است. قوانين روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های 1339 و 1356 و حتي آيين‌نامه تعديل مصوب سال 1324 بر اين گروه از اجاره‌ها حكومت مي‌كرد و آن‌را به صورت سازمان حقوقي ويژه‌اي در آورده بود كه حكومت اراده در آن ناچيز بود.
اما تجربه نشان داده كه دخالت قوه قانون‌گذاري مؤثر نبوده و در زمينه محل سكني وضعيت به حكومت قانون مدني و حاكميت اراده بازگشته و در خصوص محل كسب هم تمايل بر بازگشت به قواعد عمومي است.
صرف‌نظر از جايگاه قانونی كميته سران قوا از حیث اصول تفکیک قوا كه بحث در خصوص آن خارج از حوصله اين نوشتار است، وضعيت اقتصادي امروز جامعه بنا به علل مختلف عادي نيست و به دليل شرايط خاص امروز هدف حاكميت نمي‌تواند حفظ حاكميت اراده و تأمين تعادل در عوض باشد.
رابطه موجر و مستأجر از مسائل مهم اجتماعي و اقتصادي است كه امروزه هيچ دولتي نمي‌تواند بدان بي اعتنا بماند و ناچار بايد در تنظيم روابط مالكان و مستأجران دخالت كند.
مي‌توان تحليل كرد،هدف از وضع اين مصوبه حفظ نظم عمومي اقتصادي و حمايت از طبقه مستأجر در برابر مالك است؛ چرا كه عرضه كالا در دست مالك است و مستأجران ناچارند براي تأمين محل سكونت خود با هر شرايطي آن‌را در اختيار گيرند.
قانون یا مصوبه موصوف به مثابه قانون به حمايت از اين گروه مصرف كننده برخواسته و قالبی آماده ساخته تا در چارچوب آن مستأجران از تجاوز مصون بمانند. از طرفي جلوگيري از بالا رفتن اجاره املاك و تثبيت نسبي آن، ملازمه با تثبيت هزينه زندگي دارد و می‌توان استدلال کرد هدف مرجع تصويب كننده، به نوعي حفظ مصالح عمومي است.
با اجراي اين بسته حمايتي پس از پايان مدت اجاره، رابطه حقوقي موجر و مستأجر قطع نمي‌شود و موجر ملزم به تنظيم اجاره‌نامچه جديد است.
اما دولت «در مفهوم عام» بايد توجه كند كه اين راهكار موقتي بوده و نمي‌تواند داروي دائمي و درمان قطعي تلقي شود. چراكه اولاً: بر خلاف قواعد حقوقي و فقهي مسلم از قبيل اصل آزادي قراردادي و قاعده تسليط است و هر مالکی قصد همه گونه تصرف مشروع در اموال خود را دارد و افراد می توانند آزادانه با یکدیگر قرارداد ببندند.
ثانياً، به كار بستن اين راهكارها نتيجه مورد نظر دولت را به بار نمي‌آورد چراكه باعث كاهش رغبت مالكان براي اجاره املاك مسكوني مي‌شود كه اين امر خود موجب افزايش اجاره بهاي املاك محدود باقي مانده شده و این نقض غرض است.
ثالثاً ، موجران متوسل به خدعه و نيرنگ شده و در پي ايجاد شرايط ماده دوم از دستورالعمل از قبیل تنظيم و تهيه اسناد فروش ملک و غیره … مي‌روند و اين امر صلح اجتماعي را به خطر مي‌اندازد.
مضافاً اينكه دخالت حاكميت در روابط اقتصادي مردم خلاف اصل و قاعده مي‌باشد و شايسته است دولت با بهبود شرايط اقتصادي، تعادل را به بازار برگرداند. در واقع بایستی با ارتقای سطح درآمد و معیشت افراد ضرورتی در جهت مداخله دولت ایجاد نشود و دولت خارج از حیطه وظایف ذاتی خویش عمل نکند.
انتهای‌پیام/
